Grondbeleid

Grondbeleid en doelstellingen

Het grondbeleid is één van de middelen die de gemeente tot haar beschikking heeft om (ruimtelijke) doelstellingen te kunnen realiseren. Het grondbeleid is daarmee ondersteunend aan beleidsvelden als wonen, werken, onderwijs, cultuur, zorg en recreatie. Gegeven deze doelstellingen streeft de gemeente naar het optimaliseren van de financiële uitkomsten. De financiële uitkomsten zijn in deze begroting opgenomen in het programma Goed Wonen.

Uitvoering van de nota Grondbeleid

In een nota Grondbeleid legt een gemeente vast langs welke weg zij haar ruimtelijke doelstellingen wil bereiken en welke instrumenten zij hiervoor tot haar beschikking heeft. Een gemeente kan zich actief en/of faciliterend opstellen om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Actief door risicodragende locaties zelf te verwerven en als bouwrijpe kavels uit te geven én faciliterend door dit voor andere partijen op hun gronden mogelijk te maken, waarbij de gemeente de kosten verhaalt die zij hiervoor moet maken.

In maart 2022 heeft de raad de nota Grondbeleid 2022-2025 vastgesteld. In deze nota is gekozen voor een situationeel grondbeleid. Dat betekent dat de focus nog steeds ligt op faciliterend grondbeleid, maar dat de gemeente, daar waar opportuun, ook een actieve rol kan innemen.

Een voorbeeld van een actief gemeentelijk project is Nieuw Delft. Een voorbeeld van een faciliterend project is Kabeldistrict als onderdeel van Schieoevers Noord.

Uitvoering van de nota Kostenverhaal

Op 15 juli 2021 heeft de gemeenteraad de Nota Kostenverhaal vastgesteld. Op grond van deze nota verhaalt de gemeente kosten voor bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen bij ontwikkelaars met bouwplannen (met uitzondering van ontwikkelaars binnen Schieoevers, dat een apart kostenverhaal heeft). Bij het MPG (Meerjarenprogramma Grondontwikkeling) en het TMPG (Tussentijds Meerjarenprogramma Grondontwikkeling) wordt gerapporteerd over de stortingen in en onttrekkingen aan de hiervoor ingestelde bestemmingsreserve Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen.

Informatievoorziening

Jaarlijks stellen we het MPG op. Dit document geeft inzicht in de te verwachten resultaten per grondexploitatie en het verloop van het risicoprofiel. De in het MPG benoemde risico's worden opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing en lopen mee in de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente Delft.

Naast het MPG wordt ook jaarlijks het TMPG opgesteld. Dit betreft een tussentijdse actualisatie van de grondexploitaties om te zien of de projecten financieel nog op koers liggen. Gerapporteerd wordt over significante afwijkingen ten opzichte van het vastgestelde MPG en er wordt vooruitgeblikt naar het eerstvolgende MPG. De financiële gegevens zoals opgenomen in deze paragraaf Grondbeleid zijn ontleend aan het TMPG 2023-2026, dat we gelijktijdig met de Najaarsrapportage 2023 aanbieden.
In het TMPG wordt over iedere in uitvoering zijnde grondexploitatie gerapporteerd over de netto contante waarde (NCW) en de eindwaarde (EW). Beide geven het verwachte financiële eindresultaat aan. De NCW in euro's van nu (per 1-1-2023) en de EW in euro's per einde looptijd (31-12-eindjaar) van het project.

Uitgangspunten, risico's en onzekerheden in de waardering van de grondexploitaties

Een grondexploitatie is een overzicht van geschatte kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd.
Grondexploitaties zijn omgeven door onzekerheden en gaan gepaard met financiële risico's. Terugblikkend op de eerste vijf maanden van het jaar 2023 kan gesteld worden dat ondanks een gewijzigd economisch tij de grondexploitaties van de gemeente Delft stabiel blijven. Zeker zijn er zorgen of de economie zich herstelt of dat er een langdurige recessie in het verschiet ligt. Bij het MPG 2024, onderdeel van de Jaarrekening 2023, is hierover mogelijk meer duidelijkheid, en ook hoe hierop geacteerd gaat worden en wat de financiële effecten zijn.

Programma

Delft heeft als doelstelling de realisatie van 10.000 arbeidsplaatsen en de bouw van 15.000 woningen. Aldus de Ruimtelijk-economische visie Delft 2030 (2017) en de Discussienota - Verstedelijking Provincie Zuid-Holland Koers en inzet (2017).

In onderstaande tabel is het programma in de lopende grondexploitaties opgenomen.

*Project*	*Aantal woningen*	*m2 bvo niet-wonen*


Nieuw Delft	2.069	44.026
Maria Duijstlaan	70	6.000
Locatie Haring	54	270
Voorhof Noord-West	650	15.000

Totaal projecten	2.843	65.296

Parameters

De gehanteerde parameters in de grondexploitaties, op basis waarvan de NCW en de EW worden berekend, zijn in de volgende tabel samengevat.

*Parameters (T)MPG 2023*

	2023	2024 en volgend
Bouw- en woonrijp maken	6,3%	2,9%
Overige kosten	4,8%	2,9%
Opbrengstenstijging	2,9%	2,9%
Rentetoerekening	1,67%	1,67%
Discontovoet	2,00%	2,00%

De parameters zijn deels gebaseerd op BBV-regelgeving (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) en deels gebaseerd op gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
De parameters bij het TMPG 2023 zijn gelijk gehouden aan die bij het MPG 2023. Bij het MPG 2024 zullen de parameters opnieuw worden ingeschat.

Verwachte financiële resultaten

De gemeente Delft kent vier grondexploitaties in uitvoering. Dit zijn: Nieuw Delft, Maria Duystlaan, Haring en Voorhof-Noordwest. De eerste drie zijn verliesgevend, de laatste is winstgevend. In afsluiting zijn Harnaschpolder en Buitenhof (sporthal).
Bij het MPG 2023-2026 was het verwachte verlies (optelsom van de netto contante waardes van de verliesgevende grondexploitaties) in totaal € 7,37 miljoen. Bij het TMPG 2023-2026 stabiliseert dit zich op € 7,35 miljoen.
Voor Voorhof-Noordwest geldt eenzelfde ontwikkeling. De verwachte winst bij het MPG 2023-2026 bedroeg € 0,77 miljoen. Bij het TMPG 2023-2026 is sprake van € 0,79 miljoen.
De verwachting is dat de resultaten bij het MPG 2024 minder rooskleurig zullen zijn als gevolg van kentering van de economie.
Onderstaande tabel toont de financiële resultaten peildatum 1 juni 2023 per grondexploitatie. Naast de NCW is ook de EW vermeld in het jaar van afsluiten van de grondexploitatie. Voor gedetailleerde informatie per grondexploitatie verwijzen wij naar het TMPG 2023-2026.

*Fasering grondexploitatieresultaten Bouwgronden in exploitatie*

Bedragen x € 1.000, per ultimo	NCW	Eindwaarde	Winst / Verlies	2023	2024	2025	2026	2027
Nieuw Delft	-4.082	-4.507	Verlies					-4.507
Maria Duystlaan	-1.422	-1.539	Verlies				-1.539
Locatie Haring	-1.268	-1.293	Verlies	-1.293
Voorhof Noord-West	785	850	Winst				850
Harnaschpolder	-574	-574	Verlies	-574
Buitenhof (sporthal)	-	-		-

Vennootschapsbelasting

Met ingang van 1 januari 2016 is de wet Vennootschapsbelasting ingevoerd voor ondernemingen van overheden. Uit interne analyses blijkt dat het grondbedrijf zich vooralsnog niet kwalificeert als onderneming in fiscale zin. Een fiscale winst en vennootschapsbelasting is dan ook niet aan de orde.

Ontwikkeling boekwaarde

In onderstaande tabel is het verwachte verloop van de boekwaarde voor de grondexploitaties gedurende het begrotingsjaar 2024 weergegeven. De tabel geeft daarnaast inzicht in de nog resterende kosten en opbrengsten.

*Verloop boekwaarde en kosten/opbrengsten*		Boekwaardeverloop 2024				Resterend

Bedragen x €1.000	per 1-1	2024	Kosten	Opbrengsten	2025	Kosten	Opbrengsten
Nieuw Delft		2.787	6.936	-12.965	-3.242	10.658	-2.909
Maria Duystlaan		647	664	-	1.312	1.599	-1.371
Locatie Haring		nvt
Voorhof Noord-West		1.459	938	-1.372	1.024	1.951	-3.825
Harnaschpolder		nvt
Buitenhof (sporthal)		nvt

Totalen		4.893	8.539	-14.337	-906	14.208	-8.105

Grondexploitatie: systematiek van winstneming

De financiële verslaggevingsregels schrijven voor dat bij grondexploitaties waarvan verwacht wordt dat zij positief worden afgesloten tussentijds bekeken moet worden of er winst genomen kan worden. Dit gebeurt via een vastgestelde methode, de zogenaamde Percentage Of Completion-methode, die rekening houdt met de mate waarin opbrengsten en kosten al gerealiseerd zijn. Ten tijde van het MPG 2023-2026 heeft een tussentijdse winstneming plaatsgevonden in het project Voorhof-Noordwest. Bij het MPG 2024-2027 zal berekend worden of een vervolgwinstneming aan de orde is.

Grondexploitatie: systematiek van verliesneming

De gemeente Delft telt drie verliesgevende grondexploitaties. Deze projecten kennen meer kosten dan opbrengsten, waardoor de NCW en EW negatief zijn. Om dit verwachte verlies op te vangen, heeft de gemeente een (verplichte) voorziening getroffen. Actualisaties van de grondexploitaties leiden tot wijzigingen in NCW en EW en daarmee ook tot wijziging in de voorziening. Als de verliesgevende grondexploitaties per saldo verliesgevender worden, moet de voorziening worden opgehoogd. Worden zij gezamenlijk minder verliesgevend, dan kan er een bedrag uit de voorziening vrijvallen ten gunste van de algemene middelen.

Benodigd weerstandsvermogen

Aan actieve gebiedsontwikkeling zijn risico's verbonden. Deze worden specifiek per project bij zowel het MPG als het TMPG in beeld gebracht. Ieder risico kent een kans van optreden (maximaal 50%) en een financieel effect als het risico zich voordoet. Kans van optreden maal het financieel effect levert een risicobedrag op.

Onderstaande tabel geeft inzicht in het totale risicobedrag (optelsom van alle risicobedragen) per project. Bij het TMPG 2023-2026 is sprake van een risicobedrag van € 5,12 miljoen voor alle grondexploitaties samen. Dit is nagenoeg gelijk aan het bedrag bij het MPG 2023-2026. Voor details verwijzen wij naar het TMPG 2023.

*Projectspecifieke risico's in uitvoering zijnde grondexploitaties*

Bedragen x €1.000	Risicobedrag (stand per 1-6-2023)
Nieuw Delft	3.886
Maria Duystlaan	930
Locatie Haring	-
Voorhof Noord-West	304
Harnaschpolder	-
Buitenhof (sporthal)	-

Totalen	5.120

Te dekken door weerstandsvermogen	4.816

Bij het MPG 2023-2026 zijn ook algemene, voor alle grondexploitaties geldende, risico's geïntroduceerd in de vorm van een drietal scenario's met alternatieve parameters. Deze risico's zijn bij het TMPG 2023 in stand gehouden (en nogmaals toegelicht) met het oog op de aanhoudende inflatie en mogelijk onder druk staande grondopbrengsten.

*Algemene risico's in uitvoering zijnde grondexploitaties*

Risicobedragen x €1.000	Risicobedrag (stand per 1-6-2023)
Scenario 1	316
Scenario 2	343
Scenario 3	200

Totalen	860

Te dekken door weerstandsvermogen	693

Met de beide typen risico's (projectspecifiek en algemeen) wordt rekening gehouden in het gemeentelijk weerstandsvermogen. Omdat Voorhof-Noordwest winstgevend is en zijn eigen risico's kan afdekken, bedraagt het benodigd weerstandsvermogen, net als bij het MPG 2023, afgerond € 5,5 miljoen.

Overige gebiedsontwikkelingen en grondposities

De gemeente Delft heeft ook nog een aantal grondposities. Deze maken deel uit van Schieoevers Noord (Vulcanusweg 295-305, Noordkavel, De Strip deels, Nieuwe Haven-Laga), de Kop van de Buitenhof (locatie Christelijk Lyceum Delft, locatie Grotius College), Gillis/Delfia (sportvelden) en Campus Zuid (deels).
In december 2023 wordt naar verwachting voor Laga een grondexploitatie aan de raad voorgelegd. Voor de Kop van de Buitenhof is dit ook het streven.
In Tanthof resteert nog één te verkopen kavel.
In het TMPG 2023-2026 worden de overige gebiedsontwikkelingen met hierin de gemeentelijke grondposities uitgebreider beschreven.