Grondbeleid

Grondbeleid en doelstellingen

Het grondbeleid is één van de middelen die de gemeente tot haar beschikking heeft om (ruimtelijke) doelstellingen te kunnen realiseren. Het grondbeleid is daarmee ondersteunend aan beleidsvelden als wonen, werken, innovatieve maakindustrie, onderwijs en recreatie.
Gegeven deze doelstelling streeft de gemeente naar het optimaliseren van de financiële uitkomsten.
De financiële uitkomsten zijn in deze begroting opgenomen in het programma Goed Wonen.

Uitvoering van de nota Grondbeleid

In een nota Grondbeleid legt een gemeente vast langs welke weg zij haar ruimtelijke doelstellingen wil bereiken en welke instrumenten zij hiervoor tot haar beschikking heeft. Een gemeente kan zich actief en/of faciliterend opstellen om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Actief door risicodragende locaties zelf te verwerven en als bouwrijpe kavels uit te geven én faciliterend door dit voor andere partijen op hun gronden mogelijk te maken.

In 2017 heeft de raad de nota Grondbeleid gemeente Delft 2017-2020 vastgesteld. Hierin is opgenomen dat de gemeente zich met name faciliterend opstelt. In vervolg hierop heeft de raad in maart 2022 de nota Grondbeleid 2022-2025 vastgesteld. In deze nota is gekozen voor een situationeel grondbeleid. Dat betekent dat de focus nog steeds ligt op faciliterend grondbeleid, maar dat, daar waar opportuun, ook een actieve rol kan worden ingenomen.

Een voorbeeld van een actief gemeentelijk project is Nieuw Delft. Een voorbeeld van een faciliterend project is Kabeldistrict als onderdeel van Schieoevers Noord. In het eerste geval heeft de gemeente een grondexploitatie opgesteld met kosten en opbrengsten die zij zelf verwacht te maken met ook de bijbehorende financiële risico's. In het tweede geval heeft de gemeente een anterieure overeenkomst afgesloten met de ontwikkelaar van Kabeldistrict op basis waarvan zij haar kosten verhaalt die zij moet maken zodat de ontwikkelaar kan gaan bouwen.

Uitvoering van de nota Kostenverhaal

Op 15 juli 2021 heeft de gemeenteraad de Nota Kostenverhaal vastgesteld. Op grond van deze nota verhaalt de gemeente kosten voor bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen bij ontwikkelaars met bouwplannen (met uitzondering van ontwikkelaars binnen Schieoevers, dat een apart kostenverhaal heeft). Bij het MPG (Meerjarenprogramma Grondontwikkeling) en het TMPG (Tussentijds Meerjarenprogramma Grondontwikkeling) wordt gerapporteerd over de stortingen in en onttrekkingen aan de hiervoor ingestelde bestemmingsreserve Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen.
In het MPG 2023 wordt uitgebreider aandacht geschonken aan de ontwikkeling van de Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkeling.

Informatievoorziening

Jaarlijks stellen we het MPG op. Dit document geeft inzicht in de te verwachten resultaten per grondexploitatie en het verloop van het risicoprofiel. De in het MPG benoemde risico's worden opgenomen in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing en lopen mee in de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit van de gemeente Delft.

Naast het MPG wordt ook jaarlijks het TMPG opgesteld. Dit betreft een tussentijdse actualisatie van de grondexploitaties om te zien of de projecten financieel nog op koers liggen. Gerapporteerd wordt over significante afwijkingen ten opzichte van het vastgestelde MPG en er wordt vooruitgeblikt naar het volgende MPG. De financiële gegevens zoals opgenomen in deze paragraaf Grondbeleid zijn ontleend aan het TMPG 2022-2025, dat we gelijktijdig met de Najaarsrapportage 2022 aanbieden.
In het (T)MPG wordt over iedere in uitvoering zijnde grondexploitatie gerapporteerd over de netto contante waarde (NCW) en de eindwaarde (EW). Beide geven het verwachte financiële eindresultaat aan. De NCW in euro's van nu (per 1-1-2022) en de EW in euro's per einde looptijd (31-12-eindjaar) van het project.

Uitgangspunten, risico's en onzekerheden in de waardering van de grondexploitaties

Een grondexploitatie is een overzicht van geschatte kosten en opbrengsten uitgezet in de tijd.
Grondexploitaties zijn omgeven door onzekerheden en gaan gepaard met financiële risico's. Terugblikkend op de eerste 6 maanden van het jaar 2022 kan gesteld worden dat ondanks een ingrijpend gewijzigde economische situatie (nationaal en mondiaal) de grondexploitaties van de gemeente Delft een beperkt resultaat overall hebben. Zeker zijn er zorgen over de gevolgen van de oorlog in Oekraïne, de inflatie, materiaaltekorten en de ontwikkelingen op de woningbouwmarkt. Bij het MPG 2023, onderdeel van de jaarrekening 2022, zullen deze ontwikkelingen opnieuw in beeld worden gebracht en zal er over effecten worden gerapporteerd.

Programma

Delft heeft als doelstelling de realisatie van 10.000 arbeidsplaatsen en de bouw van 15.000 woningen. Aldus de Ruimtelijk-economische visie Delft 2030 (2017) en de Discussienota - Verstedelijking Provincie Zuid-Holland Koers en inzet (2017).

In onderstaande tabel is het programma in de lopende grondexploitaties opgenomen. Zij dragen voor ongeveer 19% bij aan het bereiken van de woningbouwdoelstelling.

*Project*	*Aantal woningen*	*m2 bvo niet-wonen*


Nieuw Delft	2.078	44.669
Maria Duijstlaan	70	6.000
Locatie Haring	55	0
Voorhof Noord-West	650	15.000

Totaal projecten	2.853	65.669

Parameters

De gehanteerde parameters in de grondexploitaties, op basis waarvan de NCW en de EW worden berekend, zijn in de volgende tabel samengevat.

*Parameters (T)MPG 2022*

	2022 en volgend
Bouw- en woonrijp maken	1,95%
Overige kosten	1,90%
Opbrengstenstijging	1,90%
Rentetoerekening (omslagrente)	1,85%
Discontovoet	2,00%

De parameters zijn deels gebaseerd op BBV-regelgeving (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) en deels gebaseerd op gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Centraal Planbureau.
De parameters bij het TMPG 2022 zijn gelijk gehouden aan die bij het MPG 2022. Bij het MPG 2023 zal het effect van de bouwkostenstijgingen en inflatie in het jaar lopende jaar 2022 worden verwerkt en zullen deze parameters voor de jaren 2023 en volgende opnieuw worden ingeschat.

Verwachte financiële resultaten

Gemeente Delft kent vier grondexploitaties in uitvoering.Dit zijn: Nieuw Delft, Maria Duystlaan, Haring en Voorhof Noord-West. Voor de Kop van de Buitenhof zal in 2023 een grondexploitatie worden geopend.
Bij het MPG 2022-2025 waren alle in uitvoering zijnde grondexploitaties verliesgevend. Ten tijde van het TMPG 2022-2025 is Voorhof Noord-West winstgevend geworden. In maart 2022 heeft de gemeente een addendum gesloten met ontwikkelaar Van der Vorm Vastgoed B.V. voor de resterende ontwikkelingen, te weten Veld 6 en Toren 4. De contractuele opbrengsten bij start bouw zijn in de grondexploitatie opgenomen, evenals kosten voor het woonrijp maken van de omringende openbare ruimte. Als gevolg hiervan loopt de grondexploitatie 3 jaar langer door en is weer geklassificeerd als in uitvoering.
Wijzigingen hebben zich verder voorgedaan in de grondexploitatie Maria Duystlaan (correctie van de boekwaarde van de ingebrachte panden) en Haring (uitbreiding van het grondexploitatiegebied met bijbehorende kosten en opbrengsten).

Bij het MPG 2022-2025 was het verwachte verlies (optelsom van de netto contante waardes van de verliesgevende grondexploitaties) in totaal € 7,77 mln. Bij het TMPG 2022-2025 is dit opgelopen naar € 7,85 mln. Een verslechtering van € 0,08 mln.
Onderstaande tabel toont de financiële resultaten medio 2022 per grondexploitatie. Naast de NCW is ook de EW vermeld in het jaar van afsluiten van de grondexploitatie. Voor gedetailleerde informatie per grondexploitatie verwijzen wij naar het TMPG 2022-2025.

*Fasering grondexploitatieresultaten Bouwgronden in exploitatie*

Bedragen x € 1.000, per ultimo	NCW	Eindwaarde	Winst / Verlies	2022	2023	2024	2025	2026	2027
Nieuw Delft	-5.559	-6.261	Verlies						-6.261
Maria Duystlaan	-1.070	-1.158	Verlies				-1.158
Locatie Haring	-1.219	-1.268	Verlies		-1.268
Voorhof Noord-West	2.728	3.012	Winst					3.012
Harnaschpolder		-256	Verlies	-256
Buitenhof (sporthal)		-		-

Totaal projecten

Vennootschapsbelasting

Met ingang van 1 januari 2016 is de wet Vennootschapsbelasting ingevoerd voor ondernemingen van overheden. Uit interne analyses blijkt dat het grondbedrijf zich vooralsnog niet kwalificeert als onderneming in fiscale zin. Een fiscale winst en vennootschapsbelasting is dan ook niet aan de orde.

Ontwikkeling boekwaarde

In onderstaande tabel is het verwachte verloop van de boekwaarde voor de grondexploitaties gedurende het begrotingsjaar 2023 weergegeven. De tabel geeft daarnaast inzicht in de nog resterende kosten en opbrengsten.

*Verloop boekwaarde en kosten/opbrengsten*		Boekwaardeverloop 2023				Resterend

Bedragen x €1.000	per 1-1	2023	Kosten	Opbrengsten	2024	Kosten	Opbrengsten
Nieuw Delft		-3.814	12.063	-4.110	4.139	18.522	-16.399
Maria Duystlaan		1.254	924	-	2.178	1.226	-2.246
Locatie Haring		1.178	150	-60	1.268
Voorhof Noord-West		143	484	-1.352	-725	1.517	-3.803
Harnaschpolder		nvt
Buitenhof (sporthal)		nvt

Totalen		-1.239	13.621	-5.522	6.860	21.265	-22.449

Grondexploitatie: systematiek van winstneming

De financiële verslaggevingsregels schrijven voor dat bij grondexploitaties waarvan verwacht wordt dat zij positief worden afgesloten tussentijds al bekeken moet worden of er winst genomen kan worden. De grondexploitatie Voorhof Noord-West is veranderd van een verliesgevende in een winstgevende grondexploitatie. Dit betekent dat er jaarlijks, voor het eerst bij het MPG 2023-2026, berekend zal worden of een tussentijdse winstneming aan de orde is. Dit gebeurt via een vastgestelde methode, de zogenaamde Percentage Of Completion-methode, die rekening houdt met de mate waarin opbrengsten en kosten al gerealiseerd zijn.

Grondexploitatie: systematiek van verliesneming

Gemeente Delft telt drie verliesgevende grondexploitaties. Deze projecten kennen meer kosten dan opbrengsten, waardoor de NCW en EW negatief zijn. Om dit verwachte verlies op te vangen heeft de gemeente een, verplichte, voorziening getroffen. Actualisaties van de grondexploitaties leiden tot wijzigingen in NCW en EW en daarmee ook tot wijziging in de voorziening. Als de verliesgevende grondexploitaties per saldo verliesgevender worden moet de voorziening worden opgehoogd. Worden zij gezamenlijk minder verliesgevend dan kan er een bedrag uit de voorziening vrij vallen ten gunste van de algemene middelen.

Benodigd weerstandsvermogen

Aan actieve gebiedsontwikkeling zijn risico's verbonden. Deze worden per project bij zowel het MPG als het TMPG in beeld gebracht. Ieder risico kent een kans van optreden (maximaal 50%) en een financieel effect als het risico zich voordoet. Kans van optreden maal het financieel effect levert een risicobedrag op.

Onderstaande tabel geeft inzicht in het totale risicobedrag (optelsom van alle risicobedragen) per project. Bij het TMPG 2022-2025 is sprake van een risicobedrag van € 4,29 miljoen voor alle grondexploitaties tesamen. Dit is € 0,2 miljoen meer dan bij het MPG 2022-2025. Het verschil wordt veroorzaakt door wijzigingen in de risicoanalyse van Nieuw Delft. Voor details verwijzen wij naar het TMPG 2022.

*Stand risicoanalyse per project (bedrag te dekken via weerstandsvermogen)*

Bedragen x €1.000	Stand per 1-7-2022	Risicobedrag
Nieuw Delft		3.110
Maria Duystlaan		1.180
Locatie Haring		-
Voorhof Noord-West		-
Harnaschpolder		-
Buitenhof (sporthal)		-

Totalen		4.290

Met de risico's wordt rekening gehouden in het gemeentelijk weerstandsvermogen.

Overige gebiedsontwikkelingen en grondposities

Gemeente Delft heeft ook nog een aantal grondposities. Deze maken deel uit van Schieoevers Noord (Vulcanusweg 295-305, Noordkavel, De Strip deels, Nieuwe Haven-Laga), de Kop van de Buitenhof (locatie Christelijk Lyceum Delft, locatie Grotius College), Gillis/Delfia (sportvelden) en Campus Zuid (deels).
Daarnaast heeft de gemeente in 2022 een bedrijfskavel in Tanthof verkocht. Het hiermee gepaard gaande bedrag van € 0,41 miljoen vloeit als incidentele bate naar de algemene middelen. In Tanthof resteert nog één te verkopen bedrijfskavel.
In het TMPG 2022-2025 worden de overige gebiedsontwikkelingen en grondposities uitgebreider beschreven.